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Qu'est-ce qu'une servitude et un droit de passage ?

Ce n'est pas nouveau, depuis des dizaines d'années, le droit de passage est la cause de conflits entre voisins. Mais alors qu'est-ce que c'est ? Eh bien, cela concerne les propriétaires d'un terrain enclavé ou difficile d'accès, qui doivent passer sur le terrain de leur voisin pour accéder à la voie publique.

Souvent source de conflit, il est préférable d'en avoir connaissance avant d'acheter un bien. Mais alors, quelles sont les règles ? Peut-on stationner sur un droit de passage ? Qui doit entretenir la servitude ? Combien de temps est-ce valable ? Nous vous expliquons tout sur le sujet.

Servitude et droit de passage

Servitude et droit de passage : quelle différence ?

En soi il n'y a pas réellement de différence entre une servitude et un droit de passage. En effet, ce sont deux notions qui signifient pratiquement la même chose. Concrètement, le droit de passage est une servitude.

Le droit de passage est donné au propriétaire d'un terrain qui doit passer chez son voisin pour accéder à la voie publique. Toutefois, les règles peuvent être différentes en fonction de l'accessibilité du terrain, c'est-à-dire s'il est seulement difficile d'accès ou s'il est enclavé.

La servitude, elle, est une contrainte pour le propriétaire du bien (fonds servant) sur lequel le voisin (fonds dominant) doit passer. Concrètement, la servitude est une contrainte imposée au propriétaire du bien qui a accès à la voie publique au profit du propriétaire qui a le droit de passage du fait de l'accès difficile à son terrain.

🚨 Attention : la servitude est rattachée à un bien et pas à son propriétaire. Cela signifie que si le bien est vendu, la servitude reste et lorsque vous achetez le bien, vous héritez de la servitude ou du droit de passage (fonds servant ou dominant). L'acte de vente doit absolument indiquer cette servitude.

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Quelles sont les différentes formes de servitude ?

On distingue plusieurs formes de servitude, qui n'imposent pas toutes les mêmes règles et droits :

  • La servitude apparente : c'est une servitude que l'on peut voir grâce à un élément extérieur, comme un chemin ou une canalisation ;
  • La servitude non apparente : à l'inverse, c'est une servitude que l'on ne peut pas voir, rien n'indique qu'il y en a une. Il peut alors s'agir d'une canalisation enterrée ou d'une interdiction de construire ;
  • La servitude discontinue : une intervention humaine est indispensable pour celle-ci, c'est notamment le cas d'une servitude de passage ;
  • La servitude continue : cette fois, aucune intervention humaine n'est nécessaire à son usage. C'est par exemple le cas pour une vue sur la mer ou une canalisation.

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Quelles sont les règles d'un droit de passage ?

Le droit de passage ne peut être mis en place qu'en cas de terrain enclavé ou par titre. Les règles sont différentes, selon si le terrain est difficile d'accès ou enclavé.

1.Pour un terrain enclavé : on parle d'enclave, lorsque le terrain n'a aucun accès à la voie publique ou que l'accès est insuffisant. Dans ce cas le droit de passage est donné au propriétaire de ce terrain, ce qui l'autorise à passer chez son voisin pour accéder à la voie publique.

Pour le voisin (fonds servant), il n'est pas possible de refuser ce droit de passage. C'est une servitude légale. Par contre, les 2 voisins peuvent discuter entre eux des modalités et des conditions d'usage. Ils peuvent notamment décider du lieu du passage et de l'indemnité qui sera versée au fonds servant par le fonds dominant.

Cette dernière est une contrepartie des éventuels dommages occasionnés par le passage du fonds dominant (nuisances sonores, dégradation du terrain par les roues de voiture, etc.).

2.Pour un terrain difficile d'accès : dans ce cas le droit de passage n'est pas automatique. La condition pour l'obtenir est d'avoir l'accord du voisin qui vous laisse l'accès à son terrain pour aller sur la voie publique. Concrètement, le droit de passage est donné au fonds dominant sous réserve de l'accord du fonds servant. On parle alors de servitude conventionnelle.

Il est préférable qu'un accord soit trouvé à l'amiable entre les parties et qu'il soit mis par écrit en précisant les modalités du droit de passage. Il est essentiel de préciser le lieu précis de la servitude, son usage (passage à pieds ou en voiture) et le montant de l'indemnité versée.

💡 À savoir : si les voisins n'arrivent pas à se mettre d'accord sur le droit de passage, un juge pourra être saisi.

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Combien de temps dure un droit de passage ?

Si un droit de passage est accordé, la servitude a une durée de 30 ans. De ce fait, si vous achetez un bien avec une servitude de passage déjà établie, vous pourrez en bénéficier tant que les 30 ans ne sont pas écoulés.

Une fois que les 30 sont passés, c'est à celui qui subit la servitude (fonds servant) de demander l'arrêt de celle-ci auprès d'un juge. Toutefois, étant donné que le droit de passage est parfois une obligation légale, l'arrêt ne sera pas toujours accordé.

Voici les cas dans lesquels le droit de passage pourra cesser :

  • S'il n'a pas été utilisé depuis plus de 30 ans ;
  • Son utilisation est devenue impossible ;
  • Le terrain précédemment enclavé ne l'est plus ou toute autre raison ne justifiant plus ce droit de passage.
✍️À noter : l'arrêt de la servitude devra être acté par un notaire.

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Quelle largeur pour une servitude de passage ?

La loi n'indique aucune largeur maximale ou minimale pour une servitude de passage. Elle indique seulement qu'il faut que la largeur soit suffisante pour répondre aux besoins du propriétaire dont le bien est enclavé (exploitation agricole ou commerciale, opération de construction).

En général, la largeur d'une servitude est de 3 mètres, puisque c'est ce qu'il faut pour qu'une voiture puisse passer. Néanmoins, cette largeur peut être plus importante si le fonds dominant (celui qui fait usage du droit de passage) est un immeuble ou plusieurs maisons.

Les cas où la justice a autorisé une largeur supérieure à 3 mètres pour rendre possible le passage des voitures en même temps dans les deux sens ne sont pas rares.

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Servitude de passage : qui doit l'entretenir ?

L'entretien de la servitude de passage revient à celui qui l'utilise. Il peut alors s'agir uniquement du fonds dominant ou des 2 voisins si les 2 en ont l'utilité. Le coût de l'entretien peut donc être partagé entre les 2 parties ou pris en charge uniquement par celui pour qui le droit de passage a été accordé.

Il n'y a pas que l'entretien du droit de passage qui incombe aux usagers de ce dernier, il y a aussi les frais de réparation. Comme tout autre terrain, le droit de passage peut être soumis à divers sinistres, comme une inondation, un dégât des eaux, un accident avec un tiers, etc. C'est pourquoi, il est essentiel d'être bien assuré.

Dans ce cas, vous devez penser à l'assurance habitation. Bien qu'elle ne soit pas obligatoire pour les propriétaires, elle est essentielle pour vous prémunir contre les risques auxquels votre bien est exposé. Comparer les contrats peut être judicieux, afin de trouver le meilleur prix pour une assurance qui vous couvre bien.

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Peut-on stationner sur un droit de passage ?

En règle générale, un droit de passage ne vous autorise pas à stationner sur ce lieu. Toutefois, il est possible de stationner sur une servitude si l'accord signé entre les deux parties l'autorise.

Par contre, si l'accord n'autorise pas le stationnement, le fonds servant peut refuser et interdire au fonds dominant de stationner sur son terrain. En effet, même s'il est obligé de laisser un passage libre à son voisin, il conserve le droit d'utiliser son terrain comme il le souhaite.

Si un litige survient, il est préférable de consulter le tribunal, qui définira précisément les modalités du droit de passage. Au-delà de trancher sur le droit de stationnement, le juge saisi pourra statuer sur :

  • L'utilité du droit de passage ;
  • L'emplacement précis ;
  • Son usage (à pieds ou en voiture) ;
  • La fin du droit de passage ;
  • Le montant de l'indemnité à verser au fonds servant.

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Est-ce possible de faire une servitude de passage pour des canalisations ?

La loi stipule que la servitude de passage ne donne le droit d'installer une canalisation enterrée que si l'accord conclu entre les 2 parties le prévoit. L'autorisation d'installer une canalisation dans le terrain du fonds servant n'est donc pas automatique et dépend de l'accord signé entre les voisins.

Si l'accord ne le prévoit pas, le fonds servant est libre de refuser qu'une canalisation soit installée sur son terrain. Il est néanmoins possible qu'il accepte pour rendre service à son voisin, même si ce n'est pas notifié dans l'acte.

Par contre, les communes peuvent imposer la pose de canalisations d'évacuation des eaux usées ou d'eau potable dans certains cas. En effet, ces dernières peuvent imposer une servitude pour la pose de canalisations souterraines sur les terrains non bâtis. En revanche, elles n'ont pas l'autorisation de le faire sur les cours et jardins trop proches des habitations.

De plus, le propriétaire peut s'y opposer si aucune mention d'une telle installation n'est faite dans l'acte de servitude.

💡 À savoir : en cas de refus du propriétaire, la commune peut saisir le préfet et faire une enquête publique.

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Droit de passage : peut-on le racheter ?

Il est effectivement possible de racheter un droit de passage, du moment que les règles définies par l'acte sont respectées. Le prix est alors défini librement par les 2 parties.

Si aucun accord n'est trouvé, c'est le tribunal qui devra trancher. Sachez que le prix d'un droit de passage doit correspondre au dommage occasionné au propriétaire du terrain, le fonds servant.

💡 À savoir : chaque cas est différent et la gêne occasionnée n'est pas la même. De ce fait, le montant de l'indemnité à verser peut largement varier d'une situation à une autre. Vous pouvez demander les conseils d'un notaire si vous souhaitez estimer le coût d'un droit de passage (fonds dominant) ou le prix que vous pouvez demander (fonds servant) au voisin.

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Peut-on refuser un droit de passage ?

Un droit de passage peut être contraignant pour le fonds servant. Pour autant, il n'est pas possible de le refuser à son voisin si son terrain est complètement enclavé. Dans cette situation la servitude de passage est automatique et vous ne pouvez pas vous y opposer.

Par contre, la situation est tout autre si le terrain du voisin est seulement difficile d'accès et non entièrement enclavé. Dans ce cas, il a besoin de votre autorisation pour obtenir un droit de passage sur votre terrain.

Ne parlons alors pas du cas où votre voisin peut facilement accéder à la voie publique par son terrain. Dans ce cas, vous pouvez tout à fait lui refuser le droit de passage.

💡 À savoir : en cas de refus illégitime de la part du fonds servant ou de conflit concernant l'utilisation du droit de passage, le propriétaire du terrain enclavé peut saisir les tribunaux pour obtenir la servitude de passage.

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Comment arrêter une servitude de passage ?

Une servitude de passage cesse dès lors qu'une route (ou un chemin) est construite pour relier le terrain enclavé à la voie publique. Mais, comme vu précédemment, en dehors de cette situation, la servitude peut être arrêtée dans les cas suivants :

  • Elle est inutilisable : cela peut notamment être le cas suite à une catastrophe naturelle qui entrave le chemin et qui rend impossible sont utilisation. Si cette impossibilité est due à la négligence du fonds servant, la servitude ne sera pas arrêtée et ce dernier devra faire le nécessaire pour qu'elle soit accessible ;
  • Les fonds ne sont plus séparés : le fonds servant rachète le terrain enclavé du fonds dominant ou l'inverse. Dans ce cas, le terrain n'appartient plus qu'à un seul propriétaire et le droit de passage n'est plus nécessaire ;
  • La servitude n'est pas utilisée depuis plus de 30 ans : si le fonds dominant n'utilise plus son droit de passage depuis plus de 30 ans, le fonds servant peut demander son arrêt, sauf si le terrain est totalement enclavé ;
  • Le fonds dominant renonce à son droit de passage : c'est ce qu'on appelle la modification conventionnelle. Cela peut aussi être un accord entre les deux parties pour mettre un terme à la servitude.
🚨 Important : si le droit de passage a été acté chez un notaire, l'acte de cession devra également être rédigé et signé devant un notaire.

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Alexandre Lamour
Publié le 16/11/2023

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