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Ce n'est pas nouveau, depuis des dizaines d'années, le droit de passage est la cause de conflits entre voisins. Mais alors qu'est-ce que c'est ? Eh bien, cela concerne les propriétaires d'un terrain enclavé ou difficile d'accès, qui doivent passer sur le terrain de leur voisin pour accéder à la voie publique.
Souvent source de conflit, il est préférable d'en avoir connaissance avant d'acheter un bien. Mais alors, quelles sont les règles ? Peut-on stationner sur un droit de passage ? Qui doit entretenir la servitude ? Combien de temps est-ce valable ? Nous vous expliquons tout sur le sujet.
En soi il n'y a pas réellement de différence entre une servitude et un droit de passage. En effet, ce sont deux notions qui signifient pratiquement la même chose. Concrètement, le droit de passage est une servitude.
Le droit de passage est donné au propriétaire d'un terrain qui doit passer chez son voisin pour accéder à la voie publique. Toutefois, les règles peuvent être différentes en fonction de l'accessibilité du terrain, c'est-à-dire s'il est seulement difficile d'accès ou s'il est enclavé.
La servitude, elle, est une contrainte pour le propriétaire du bien (fonds servant) sur lequel le voisin (fonds dominant) doit passer. Concrètement, la servitude est une contrainte imposée au propriétaire du bien qui a accès à la voie publique au profit du propriétaire qui a le droit de passage du fait de l'accès difficile à son terrain.
On distingue plusieurs formes de servitude, qui n'imposent pas toutes les mêmes règles et droits :
Le droit de passage ne peut être mis en place qu'en cas de terrain enclavé ou par titre. Les règles sont différentes, selon si le terrain est difficile d'accès ou enclavé.
1.Pour un terrain enclavé : on parle d'enclave, lorsque le terrain n'a aucun accès à la voie publique ou que l'accès est insuffisant. Dans ce cas le droit de passage est donné au propriétaire de ce terrain, ce qui l'autorise à passer chez son voisin pour accéder à la voie publique.
Pour le voisin (fonds servant), il n'est pas possible de refuser ce droit de passage. C'est une servitude légale. Par contre, les 2 voisins peuvent discuter entre eux des modalités et des conditions d'usage. Ils peuvent notamment décider du lieu du passage et de l'indemnité qui sera versée au fonds servant par le fonds dominant.
Cette dernière est une contrepartie des éventuels dommages occasionnés par le passage du fonds dominant (nuisances sonores, dégradation du terrain par les roues de voiture, etc.).
2.Pour un terrain difficile d'accès : dans ce cas le droit de passage n'est pas automatique. La condition pour l'obtenir est d'avoir l'accord du voisin qui vous laisse l'accès à son terrain pour aller sur la voie publique. Concrètement, le droit de passage est donné au fonds dominant sous réserve de l'accord du fonds servant. On parle alors de servitude conventionnelle.
Il est préférable qu'un accord soit trouvé à l'amiable entre les parties et qu'il soit mis par écrit en précisant les modalités du droit de passage. Il est essentiel de préciser le lieu précis de la servitude, son usage (passage à pieds ou en voiture) et le montant de l'indemnité versée.
Si un droit de passage est accordé, la servitude a une durée de 30 ans. De ce fait, si vous achetez un bien avec une servitude de passage déjà établie, vous pourrez en bénéficier tant que les 30 ans ne sont pas écoulés.
Une fois que les 30 sont passés, c'est à celui qui subit la servitude (fonds servant) de demander l'arrêt de celle-ci auprès d'un juge. Toutefois, étant donné que le droit de passage est parfois une obligation légale, l'arrêt ne sera pas toujours accordé.
Voici les cas dans lesquels le droit de passage pourra cesser :
La loi n'indique aucune largeur maximale ou minimale pour une servitude de passage. Elle indique seulement qu'il faut que la largeur soit suffisante pour répondre aux besoins du propriétaire dont le bien est enclavé (exploitation agricole ou commerciale, opération de construction).
En général, la largeur d'une servitude est de 3 mètres, puisque c'est ce qu'il faut pour qu'une voiture puisse passer. Néanmoins, cette largeur peut être plus importante si le fonds dominant (celui qui fait usage du droit de passage) est un immeuble ou plusieurs maisons.
Les cas où la justice a autorisé une largeur supérieure à 3 mètres pour rendre possible le passage des voitures en même temps dans les deux sens ne sont pas rares.
L'entretien de la servitude de passage revient à celui qui l'utilise. Il peut alors s'agir uniquement du fonds dominant ou des 2 voisins si les 2 en ont l'utilité. Le coût de l'entretien peut donc être partagé entre les 2 parties ou pris en charge uniquement par celui pour qui le droit de passage a été accordé.
Il n'y a pas que l'entretien du droit de passage qui incombe aux usagers de ce dernier, il y a aussi les frais de réparation. Comme tout autre terrain, le droit de passage peut être soumis à divers sinistres, comme une inondation, un dégât des eaux, un accident avec un tiers, etc. C'est pourquoi, il est essentiel d'être bien assuré.
Dans ce cas, vous devez penser à l'assurance habitation. Bien qu'elle ne soit pas obligatoire pour les propriétaires, elle est essentielle pour vous prémunir contre les risques auxquels votre bien est exposé. Comparer les contrats peut être judicieux, afin de trouver le meilleur prix pour une assurance qui vous couvre bien.
En règle générale, un droit de passage ne vous autorise pas à stationner sur ce lieu. Toutefois, il est possible de stationner sur une servitude si l'accord signé entre les deux parties l'autorise.
Par contre, si l'accord n'autorise pas le stationnement, le fonds servant peut refuser et interdire au fonds dominant de stationner sur son terrain. En effet, même s'il est obligé de laisser un passage libre à son voisin, il conserve le droit d'utiliser son terrain comme il le souhaite.
Si un litige survient, il est préférable de consulter le tribunal, qui définira précisément les modalités du droit de passage. Au-delà de trancher sur le droit de stationnement, le juge saisi pourra statuer sur :
La loi stipule que la servitude de passage ne donne le droit d'installer une canalisation enterrée que si l'accord conclu entre les 2 parties le prévoit. L'autorisation d'installer une canalisation dans le terrain du fonds servant n'est donc pas automatique et dépend de l'accord signé entre les voisins.
Si l'accord ne le prévoit pas, le fonds servant est libre de refuser qu'une canalisation soit installée sur son terrain. Il est néanmoins possible qu'il accepte pour rendre service à son voisin, même si ce n'est pas notifié dans l'acte.
Par contre, les communes peuvent imposer la pose de canalisations d'évacuation des eaux usées ou d'eau potable dans certains cas. En effet, ces dernières peuvent imposer une servitude pour la pose de canalisations souterraines sur les terrains non bâtis. En revanche, elles n'ont pas l'autorisation de le faire sur les cours et jardins trop proches des habitations.
De plus, le propriétaire peut s'y opposer si aucune mention d'une telle installation n'est faite dans l'acte de servitude.
Il est effectivement possible de racheter un droit de passage, du moment que les règles définies par l'acte sont respectées. Le prix est alors défini librement par les 2 parties.
Si aucun accord n'est trouvé, c'est le tribunal qui devra trancher. Sachez que le prix d'un droit de passage doit correspondre au dommage occasionné au propriétaire du terrain, le fonds servant.
Un droit de passage peut être contraignant pour le fonds servant. Pour autant, il n'est pas possible de le refuser à son voisin si son terrain est complètement enclavé. Dans cette situation la servitude de passage est automatique et vous ne pouvez pas vous y opposer.
Par contre, la situation est tout autre si le terrain du voisin est seulement difficile d'accès et non entièrement enclavé. Dans ce cas, il a besoin de votre autorisation pour obtenir un droit de passage sur votre terrain.
Ne parlons alors pas du cas où votre voisin peut facilement accéder à la voie publique par son terrain. Dans ce cas, vous pouvez tout à fait lui refuser le droit de passage.
Une servitude de passage cesse dès lors qu'une route (ou un chemin) est construite pour relier le terrain enclavé à la voie publique. Mais, comme vu précédemment, en dehors de cette situation, la servitude peut être arrêtée dans les cas suivants :
