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Assurance Loyer Impayé : conditions, garanties, prix et devis

Si vous êtes propriétaire, vous savez que le risque de défaut de paiement ou de dégradation de votre logement existe. Pour vous couvrir contre ces risques la solution est alors de souscrire une assurance loyers impayés. Alors qu'est-ce que cette assurance ? Pourquoi la souscrire ? Quelles sont ses garanties ? Comment la souscrire ? Combien coûte-t-elle ? Nos réponses dans ce guide de l'assurance contre les loyers impayés.

propriétaires avec des loyers impayés par les locataires

Qu'est-ce que l'assurance loyers impayés ?

L'assurance loyers impayés est une protection optionnelle souscrite par un propriétaire bailleur pour se prémunir des risques de dégradation et de défaut de paiement. En cas de défaillance du locataire, cette assurance pourra proposer une indemnisation pour compenser la perte des loyers, pendant plusieurs mois.

Cette garantie permet au propriétaire d'éviter une perte de revenus en prenant en charge les loyers manquants, mais également d'éviter une procédure judiciaire coûteuse et longue. Certaines compagnies prévoient tout de même une prise en charge en cas de recours à la justice contre le locataire qui n'a pas payé.

Les éventuelles dégradations immobilières peuvent aussi être indemnisées par l'assurance loyers impayés.

Cette assurance est destinée uniquement aux propriétaires et est conditionnée au type de logement que vous louez. Concrètement, seuls les biens locatifs sont admissibles à la garantie loyers impayés. Tous les autres types de location ne peuvent pas bénéficier de cette assurance, c'est-à-dire les logements de fonction, les locations saisonnières, les baux commerciaux en location et les résidences secondaires.

💡À savoir : attention à ne pas confondre GLI et assurance PNO. Cette dernière indemnise les dommages matériels non pris en charge par l'assurance du locataire ou de la copropriété, notamment les sinistres dus à l'usure normale du bien. Ce contrat fonctionne même si le logement est vacant.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?

L'assurance loyers impayés vous permet de ne pas perdre vos loyers dus en cas de sinistre. Par conséquent, elle vous évite aussi une procédure d'expulsion longue et tumultueuse. La garanties loyers impayés (GLI) pour vos locataires prend en charge plusieurs situations :

✍️À retenir: sachez que vous pouvez déduire la cotisation d'assurance loyers impayés de vos revenus fonciers (revenus locatifs bruts) lors de votre déclaration d'impôt. Cette déduction ne peut se faire que si vous avez choisi le régime réel d'imposition et non le régime micro-foncier (ex : micro BIC).

Quelles sont les garanties d'une assurance loyers impayés ?

L'assurance loyers impayés vous protège donc contre les risques financiers, notamment des impayés de loyers. Cette situation peut arriver en cas de défaillance financière du locataire et est préjudiciable, puisque souvent il n'est pas possible de récupérer le montant impayé.

En souscrivant une GLI vous profitez d'une sécurité financière, mais aussi d'une aide juridique en cas de litige avec vos locataires. Les garanties de cette assurance sont les suivantes :

Garanties

Type de prise en charge

Incluse / en option

Points de vigilance

Garantie loyers impayés

Les taxes, charges et loyers impayés

Incluse

Faites attention aux modalités : plafond d'indemnisation, franchise, exclusions et durée de validité

Garantie dégradations

Les dommages causés par le locataire dans le cadre de l'occupation du logement

Incluse ou en option selon le contrat

Souvent le champ d'application est limité à certains types de dégradations spécifiques inscrits dans le contrat

Garantie vacances locatives

Les pertes de loyers en cas de logement inoccupé

En option

C'est une garantie chère et très rare, réservée aux contrats les plus performants

Garantie protection juridique

Les frais de justice : honoraires d'avocats, experts, huissiers et les frais d'expulsion

En option

Parfois la garantie n'est pas valable pour les frais de justice engagés contre l'assureur

Pour vous protéger plusieurs garanties complémentaires sont disponibles. Elles peuvent être automatiquement fournies en souscrivant l'assurance loyers impayés. C'est par exemple le cas de la garantie protection juridique, très utile, car les frais de procédure judiciaire sont courants après un contentieux avec un locataire.

Aussi, il y a la garantie vacances locatives, qui est certes rare et chère, mais qui vous permet de conserver vos revenus locatifs en cas d'inoccupation du bien.

Certains contrats prévoient également l'indemnisation du départ du locataire sans délai de préavis. Le versement des indemnités prévues dans le contrat se fait souvent de façon trimestrielle et peut prendre en charge les dégradations commises par le locataire dans le cadre de l'occupation du bien.

Quelles sont les conditions d'application de l'assurance loyers impayés ?

Les assureurs qui proposent une assurance loyers impayés requièrent souvent des conditions spécifiques vis-à-vis du bailleur et des locataires.

Ces conditions concernent notamment la solvabilité du locataire, qui doit être certifiée par plusieurs documents qui servent de preuve. L'assureur doit en effet être en capacité de se retourner contre le locataire si ce dernier abuse de la situation ou commet des actions frauduleuses vis-à-vis de son bailleur.

Sachez qu'en tant que propriétaire vous ne pouvez pas cumuler la garantie de loyers impayés et le dispositif de caution, sauf pour les apprentis et les étudiants, dont le statut doit être noté sur le contrat de bail. En effet, la compagnie d'assurance peut refuser de vous indemniser en cas d'impayé du loyer si la caution est déjà entrée en application, puisqu'elle considère que vous avez récupéré les sommes dues.

Les autres conditions d'application de la GLI peuvent être les suivantes :

Le locataire doit être titulaire d'un CDI ou disposer d'une caution solidaire annexe s'il est étudiant ou apprenti ;

Les revenus du locataire doivent être équivalents à 3 fois le montant du loyer (selon les assureurs, cela peut être 2,70 ou 2,85 fois).

Voici un tableau récapitulatif des conditions d'éligibilité du locataire à la garantie loyers impayés :

Type de condition

Éligible

Non éligible

Statut professionnel du locataire

CDD (+ de 8 mois restants), indépendants (au moins 2 ans d'activité ininterrompue), CDI, fonctionnaires, retraités, étudiants et apprentis (avec une caution solidaire)

Contrat nouvelle embauche, contrat de qualification professionnelle, chômeurs

Localisation géographique du locataire

France métropolitaine et transfrontaliers

DOM / TOM et international

Type de bail

Bail longue durée (relativement) pour un logement en location vide ou meublée

Bail commercial (garantie professionnelle), bail relativement court, location saisonnière et résidence secondaire

Revenus du locataire

Stables et réguliers

Variables et aléatoires

Avant de demander une prise en charge à votre assurance loyers impayés, vous devez suivre la procédure normale en cas de défaut de paiement, afin que le locataire puisse justifier de sa situation. Ainsi, vous devez envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec AR avec demande explicite de régler le loyer. Vous devrez également envoyer plusieurs courriers de relance dans les délais prévus par le contrat.

Comment souscrire une assurance loyers impayés ?

Vous devez souscrire votre assurance loyers impayés au plus tard 15 jours après l'entrée des locataires dans votre logement. Ainsi, aucun délai de carence ne sera appliqué par l'assureur. Pour rappel, ce dernier correspond à la période pendant laquelle les loyers impayés ne seront pas pris en charge, même si vous avez payé votre cotisation d'assurance.

Pour être sûr que votre garantie loyers impayés soit acceptée, pensez à faire un bail légal, conforme à la législation. En effet, en cas de sinistre, cela peut être un motif de déchéance des garanties.

Pour être serein, vous pouvez utiliser un éditeur de bail, de cette manière vous évitez toute erreur potentielle.

🚨Attention: l'assureur ne vérifiera le profil du locataire qu'en cas de sinistre et par conséquent d'indemnisation. C'est pourquoi, vous devez absolument détailler les conditions d'attribution du bail aux candidats locataires et vérifier vous-même le respect des conditions d'éligibilité.

Certaines compagnies d'assurance proposent en option cette vérification, pour que l'assureur lui-même vérifie le respect des critères d'éligibilité, notamment en ce qui concerne la solvabilité du locataire.

Votre locataire doit alors vous fournir les documents suivants :

Contrairement aux locataires qui entrent dans un logement, ceux déjà en place depuis un certain temps n'ont pas besoin de justifier de ressources spécifiques ou d'un statut particulier. Pour vous accorder la GLI, l'assureur se basera en effet sur l'expérience passée entre vous et votre locataire.

De ce fait, les locataires qui louent le logement depuis plus de 6 mois devront seulement être à jour de leurs paiements et ne pas avoir eu d'incident de règlement sur cette période.

Par conséquent, les justificatifs à fournir sont moins nombreux, puisqu'ils ne doivent pas permettre de certifier leur solvabilité. La compagnie d'assurance se base alors sur une relation de confiance en estimant que le locataire se comportera de la même manière que sur les 6 derniers mois, sans avoir d'incident de paiement. Vous devrez alors seulement fournir :

Néanmoins, un délai de carence sera appliqué pour cette situation, souvent de 3 mois.

Comment fonctionne l'indemnisation de l'assurance loyers impayés ?

En cas d'impayés et afin de prétendre à l'indemnisation de la GLI, vous devez en amont respecter les procédures pour demander à votre locataire de procéder au paiement. Vous devez tout d'abord lui envoyer une relance écrite, puis lui faire une demande de mise en demeure. Ce n'est qu'après ces démarches que vous devez transmettre le dossier à votre assureur, qui prendra le relais.

Ce dernier s'occupe des démarches légales pour obtenir le paiement des loyers : faire une assignation au tribunal et une procédure judiciaire à votre nom, requérir une procédure d'expulsion, voire faire le nécessaire pour expulser le locataire qui n'a pas payé.

Voici un tableau récapitulatif des démarches et du champ d'action du propriétaire et de la compagnie d'assurance dans le temps :

Durée de l'impayé

Démarches du propriétaire bailleur

Démarches de la compagnie d'assurance

1 jour

-

-

20 jours

Lettre de relance écrite

-

35 jours

Mise en demeure de régler par courrier recommandé avec AR

-

40 jours

Transmission du dossier à l'assureur

Prise en charge du dossier

50 jours

-

Saisie d'un huissier avec ordre de payer

90 jours

-

Remboursement des 3 premières échéances, puis indemnisation mensuelle au propriétaire

110 jours

-

Assignation en justice du locataire avec mandat d'un avocat

✍️ À retenir: la compagnie d'assurance commence donc à verser les indemnités au bout de 3 mois après l'impayé. Néanmoins, elle dispose d'un principe de rétroactivité, qui permet la prise en charge des sommes dues précédemment par le locataire. Ensuite, passé le délai, l'indemnisation est mensuelle pour ne pas vous porter préjudice, dans le cas où vous auriez rapidement besoin des montants de vos revenus locatifs.

Vous devez également savoir que l'indemnisation versée par votre assureur est limitée par certaines conditions :

Comment résilier l'assurance loyers impayés ?

Comme une grande majorité des contrats d'assurance, la GLI est signée pour une durée d'1 an avec une reconduction tacite du contrat (renouvellement automatique).

Pour résilier simplement votre assurance, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre assureur 2 mois avant la date d'échéance. Si vous ne respectez pas ce préavis, votre résiliation pourra être refusée et le contrat sera reconduit.

La loi Chatel a été mise en place pour éviter les abus des assureurs en ce qui concerne la reconduction tacite des contrats. Ainsi, cette dernière impose aux compagnies d'envoyer un avis d'échéance chaque année à leurs assurés, au moins 15 jours avant la date butoir de résiliation.

Si vous ne recevez pas l'avis, vous pourrez résilier votre contrat à tout moment et si vous le recevez trop tard, vous disposerez de 20 jours supplémentaires pour résilier.

Vous pouvez également mettre fin à votre assurance loyers impayés dans les cas suivants:

✍️ À retenir: sachez que la loi Hamon, qui permet de résilier un contrat à tout moment, sans frais et sans justificatif après 1 an d'engagement, ne s'applique pas à l'assurance loyers impayés.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

Le prix de l'assurance loyers impayés est calculé selon un pourcentage du montant du loyer. La base de la cotisation varie d'un assureur à un autre en général comptez entre 2% et 5 % du loyer pour un contrat individuel (pour un seul logement). S'il s'agit d'un contrat groupe, pour un immeuble locatif avec plusieurs logements par exemple, le coût baisse aux alentours de 1,5 % à 3,5 %.

Prenons un exemple : pour un loyer mensuel de 600 € et une cotisation à 2,5 %, la GLI vous coûtera 15 € par mois.

Toutefois, d'autres facteurs impactent le prix de votre GLI, tels que :

Le prix de cette assurance est donc relativement raisonnable, au vu des risques pris en charge par cette garantie. Pour être certain d'obtenir le meilleur prix pour votre logement, la comparaison des offres est absolument nécessaire.

Comment obtenir un devis d'assurance loyers impayés pas cher ?

La GLI est souvent proposée par les compagnies qui commercialisent des contrats d'assurance multirisque habitation. Toutefois, cette garantie fait l'objet d'un contrat spécifique auprès de ces assureurs.

Pour obtenir un devis d'assurance loyers impayés pas cher, vous devez alors mettre les offres en concurrence en utilisant un comparateur de GLI. En remplissant un petit formulaire, notre outil vous présente les meilleures offres personnalisées à vos besoins.

Attention tout de même à ne pas comparer que les prix des devis, car une GLI pas chère doit avant tout être un contrat qui contient les garanties dont vous avez besoin à un prix avantageux.

Vous devez donc également faire un comparatif des franchises, des options incluses, des exclusions de garanties, des plafonds d'indemnisation et de tous les éléments qui pourraient limiter ou augmenter la portée de votre couverture.

Nous vous conseillons aussi de choisir un contrat aux conditions d'éligibilité souples. Ainsi, vous aurez plus de facilité à trouver un locataire. Aussi, pensez bien à étudier la durée de garantie, qui est un élément essentiel de votre contrat, car il conditionne le niveau de recouvrement de vos loyers. Choisissez un contrat qui propose une durée d'au moins 30 mois.

Le plafond de remboursement est un critère tout aussi important. Certaines compagnies peuvent le diminuer pour faire baisser la prime, mais il est important qu'il soit assez élevé pour vous permettre d'être bien indemnisé (au moins 70000€ par sinistre).

La franchise est souvent absente des assurances loyers impayés. Si vous voyez des offres avec une franchise, évitez-les au profit d'un contrat qui n'en a pas. Ainsi, vous serez indemnisé en totalité.

Les dégradations faites par votre locataire peuvent également être prises en charge par votre GLI. Parfois proposée en option, cette garantie permet d'indemniser l'éventuelle remise en état nécessaire pour remettre le logement en location. Nous vous recommandons donc de privilégier les contrats qui incluent cette option.

Alexandre Lamour
05/07/2021

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