Huissier et loyers impayés : quelles sont les procédures ?

Le loyer impayé est une des principales préoccupations des propriétaires bailleurs. Bien qu'il soit préférable de passer par une démarche à l'amiable en privilégiant la discussion, si votre locataire ne paie pas ses loyers, il est parfois nécessaire de recourir à un huissier. Alors que peut faire l'huissier ? Quand et comment faire appel à ses services ? Est-ce vous qui devez payer les frais d'huissier ? On vous répond.

un huissier saisi apres un loyer impayé

Pourquoi faire appel à un huissier en cas de loyer impayé ?

Faire appel à un huissier en cas de loyer impayé n'est peut-être pas la première option qui vous est venue en tête. Or, si après plusieurs relances et discussions votre locataire ne se décide toujours pas à payer, cela devient une démarche indispensable.

En effet, le seul à pouvoir envoyer un commandement de payer à votre locataire et à ses éventuels garants est l'huissier. Sans lui, la clause résolutoire ne pourra pas être mise en jeu.

Cette clause est présente dans la grande majorité des contrats de bail. Elle prévoit la résiliation du contrat de location si une des parties (locataire ou propriétaire) ne peut pas respecter ses obligations.

Le paiement du loyer est une des obligations du locataire, c'est pourquoi le défaut de paiement est un motif valable pour citer la clause résolutoire. Seul le commandement de payer peut alors viser cette clause et prévoir la résiliation du contrat si le locataire ne règle pas ses dettes.

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Loyer impayé : qu'est-ce qu'un commandement de payer par huissier ?

Un commandement de payer par huissier est un acte de justice qui permet au créancier, via l'intervention de l'huissier, de demander à une personne de payer ses dettes, sans quoi il sera saisi par un tribunal.

Cet acte juridique peut donc tout à fait être utilisé dans le cas d'un loyer impayé, le créancier étant le propriétaire et le débiteur le locataire.

Pour envoyer un commandement de payer à votre locataire, vous devez obtenir en amont un titre exécutoire qui reconnaît la dette. Pour la suite, vous n'avez donc pas d'autre choix que de passer par un huissier.

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Quelles sont les démarches à effectuer auprès de l'huissier en cas de loyer impayé ?

Lorsque vous constatez un impayé de loyer, vous devez absolument prendre contact avec votre locataire. Envoyez-lui une mise en demeure de payer sous 8 jours par courrier recommandé.

Une fois ce délai passé, vous pouvez prendre contact avec l'huissier, pour qu'il envoie le commandement de payer avant la prochaine échéance. L'objectif étant bien évidemment de régler le souci au plus vite, afin que vous ne perdiez pas trop d'argent.

Pour rédiger ce document, l'huissier a besoin de quelques éléments :

  • Le contrat de location ;
  • Les documents qui prouvent qu'il y a un impayé : votre relevé de compte, la mise en demeure que vous avez envoyée à votre locataire, l'appel de loyer, etc.

La loi Elan de 2018 a instauré quelques règles en ce qui concerne le commandement de payer, notamment sur les informations qu'il doit obligatoirement contenir. Le but étant que cet acte précise clairement la procédure et les conséquences de celle-ci au locataire.

Pour être en bonne et due forme, le document doit contenir :

  • Un rappel du montant du loyer (y compris les charges locatives) ;
  • La somme due ;
  • Le rappel que le locataire a 2 mois pour régler sa dette ;
  • Une mention qui précise au locataire qu'il a le droit de demander une aide financière auprès du fonds de solidarité de son département ;
  • Une mention qui rappelle au locataire qu'il peut demander au tribunal un délai de grâce ;
  • Un rappel des conséquences : il faut avertir le locataire que s'il ne paie pas ou qu'il ne demande pas un échéancier, son contrat de bail pourra être résilié et qu'il pourra être expulsé.

Le commandement de payer est payant, cela coûte environ 120 €.

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Quand faut-il envoyer un commandement de payer par huissier en cas de loyer impayé ?

Si vous disposez d'une assurance loyer impayé, il est préférable de suivre les étapes qu'elle préconise. En général, ce sont toujours les mêmes, à savoir (pour un contrat qui prévoit le paiement le 5 du mois) :

  1. Envoyer un courrier (ou mail) de relance simple sous 5 jours après la date initiale de paiement, soit le 10 du mois. Si vous avez une assurance loyer impayé, prévenez là du problème dès le départ, afin qu'elle vous indique la marche à suivre.
  2. Envoyer une mise en demeure de régler sous 8 jours par courrier recommandé avec avis de réception le 25 du mois, soit 15 jours après.
  3. Envoyer le commandement de payer via l'huissier 8 jours après, soit une fois le délai de la mise en demeure écoulé. Ce document doit être reçu par le locataire avant la date légale d'exigibilité du prochain loyer, soit avant le 5 du mois suivant.

Il doit être envoyé avant le prochain loyer, afin d'inciter le locataire à régler ses dettes et à ne pas laisser s'installer une continuité d'impayé de loyer.

✍️ À noter : si le locataire a un garant, l'huissier doit également lui envoyer un commandement de payer. Il doit être envoyé au maximum 15 jours après celui envoyé au locataire.

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Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas son loyer après l'intervention de l'huissier ?

Si malheureusement 2 mois après l'envoi du commandement de payer par l'huissier, le locataire ne paie toujours pas son loyer, vous devrez passer à l'étape supérieure. C'est-à-dire l'assignation en justice du locataire pour demander son expulsion.

S'il y a un garant et qu'il a signé un acte de caution solidaire, vous devrez également l'assigner en justice, puisqu'il est solidaire du locataire et que lui non plus n'a pas payé.

💡 À savoir : pour éviter le risque de défaut de garant, vous devez bien le sélectionner en amont. Choisissez de préférence un garant proche du locataire, qui pourra exercer une pression morale en cas de défaut de paiement.

Aussi, vérifiez bien ses revenus, qui doivent pouvoir largement couvrir le loyer en cas de problème. S'il est propriétaire, ses revenus doivent être 4 fois supérieurs au loyer et 5 fois supérieurs s'il est locataire, pour éviter tout risque d'impayé.

L'assignation se fait devant le tribunal d'instance. Vous n'êtes pas obligé d'avoir un avocat, puisqu'il suffit de compléter un formulaire et de transmettre les pièces du dossier. Néanmoins, il est toujours préférable d'avoir un professionnel à ses côtés, afin de ne pas faire d'erreur.

Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, sachez que toutes les démarches seront faites et financées par l'assureur.

L'objectif de l'assignation en justice est d'obtenir la résiliation automatique du bail prévue par la clause résolutoire (si elle était bien inscrite dans le contrat de location) et de pouvoir récupérer les loyers impayés.

Cette procédure est assez longue, puisque vous devez prévoir entre 2 et 6 mois entre l'assignation et la date du passage au tribunal. Une fois le passage devant le juge terminé, ce dernier rendra sa décision sous 1 mois.

Il peut alors accorder un délai au locataire (au maximum 3 ans, selon sa situation). S'il décide de ne pas en accorder, il peut résilier le contrat de bail, condamner le locataire à payer ses dettes et ordonner son expulsion.

La procédure d'expulsion sera réalisée par l'huissier, qui peut annoncer en amont ou non le jour de sa visite. Il devra procéder à l'expulsion un jour ouvrable entre 6h et 21h.

🚨 Attention : si jamais il vous prend l'envie d'expulser vous-même votre locataire, sachez que vous vous exposez à une amende de 30 000 € et une peine de prison de 3 ans.

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Loyer impayé : qui paie les frais d'huissier ?

Le commandement de payer par huissier est un acte obligatoire, que vous n'avez pas le choix d'exécuter si vous souhaitez récupérer vos loyers. De ce fait, le coût de l'huissier est à la charge du débiteur, soit le locataire.

Toutefois, ce dernier peut refuser de payer, ce qui n'est pas rare étant donné qu'il ne paie déjà pas ses loyers.

L'assurance loyer impayé a pour objectif de vous indemniser en cas de défaut de paiement du locataire. Comme nous l'avons dit précédemment, si vous en avez souscrit une, il est probable que ce soit elle qui s'occupe des démarches et qui les finance.

Elle peut donc prendre en charge les frais d'huissier à votre place et surtout à la place du locataire. En fait, elle va se substituer au locataire en vous remboursant les sommes dues, puis elle se retournera contre ce dernier. De cette manière, l'impact d'un impayé est beaucoup moins important pour vous, que si vous n'aviez pas opté pour cette assurance.

Cette assurance ne s'arrête pas au paiement des démarches et à l'indemnisation des loyers impayés, elle peut aussi couvrir les périodes de vacances locatives en cas de départ prématuré du locataire et les dégradations immobilières.

Aussi, les frais de justice (ex : avocat) peuvent être couverts. En fait, tout dépend du contrat que vous avez souscrit. C'est pourquoi il est intéressant de comparer les offres avant de souscrire.

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Alexandre Lamour
Publié le 18/03/2022

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