Comment transformer une habitation en local commercial ?
En France, transformer une habitation en local commercial est possible. Dans certaines situations, vous aurez besoin d'une autorisation préalable de la commune où se situe le bien. On parle de changement d'usage et/ou de changement de destination, en fonction de la nature du projet. Alors, en quoi consiste la transformation d'une habitation en local commercial ? Est-ce possible de le faire ? De quelles autorisations avez-vous besoin ? Nous vous répondons.
Transformer une habitation en local commercial, en quoi cela consiste ?
Lorsque l'on transforme une habitation en local commercial, cela consiste à retirer la fonction d'habitation du logement pour lui donner une fonction commerciale. Lorsque vous procédez à cette transformation, vous modifiez à la fois l'usage et la destination du bien.
En droit de l'urbanisme, la destination correspond au motif initial de construction du bien. Concrètement, certains bâtiments ont une destination professionnelle avec seulement des locaux commerciaux à l'intérieur, tandis que d'autres ont une destination d'habitation avec seulement des logements à l'intérieur.
Il n'y a que 5 destinations possibles pour un immeuble :
- Habitation ;
- Équipement d'intérêt collectif et service public ;
- Exploitation agricole et forestière ;
- Commerce et activités de service ;
- Autres activités (secteur secondaire ou tertiaire).
Lorsque vous transformez une habitation en local commercial, vous changez donc la destination du bien d'habitation en commerce et activités de service.
D'après la loi, il n'existe que 2 usages possibles :
- Le local à usage d'habitation : cela comprend tous les biens destinés à l'habitation, y compris les logements de fonction, les logements-foyers, les chambres de service, les logements compris dans un bail commercial, les logements de gardien et les locaux meublés donnés à la location ;
- Les autres locaux.
Ainsi, lorsque vous transformez une habitation en local commercial, vous changez forcément aussi d'usage.
Est-il possible de transformer un logement en local commercial ?
Oui, en France vous pouvez changer l'usage et la destination d'un bien. Il est donc possible de transformer une habitation en local commercial. Néanmoins, il y a certaines règles à respecter.
En effet, le code de l'urbanisme autorise le changement de destination d'un bien, à condition d'obtenir une autorisation d'urbanisme.
Il en est de même pour le code de la construction et de l'habitation, qui autorise le changement d'usage d'un bien, à condition d'obtenir une autorisation préalable dans certains cas.
Nous vous expliquons ces autorisations juste en dessous, dans la suite de l'article.
Changement d'usage ou de destination d'une habitation : faut-il des autorisations ?
Comme nous venons de le voir, une autorisation d'urbanisme ou une autorisation préalable peut être nécessaire lorsque vous souhaitez transformer une habitation en local commercial. Nous vous expliquons.
Les autorisations pour un changement d'usage
La règle est assez simple pour le changement d'usage. Si la commune dans laquelle se trouve le bien compte moins de 200 000 habitants, vous n'avez pas besoin d'autorisation préalable.
Par contre, s'il y a plus de 200 000 habitants, l'autorisation préalable est nécessaire pour changer l'usage de votre bien.
Certaines villes sont soumises à des règles spécifiques, c'est notamment le cas de :
- Des villes du département de la Seine-Saint-Denis ;
- Des villes du département du Val-de-Marne ;
- Des villes du département des Hauts-de-Seine.
Dans ces départements, une autorisation préalable est requise. Le conseil municipal a en effet rendu obligatoire cette autorisation pour tout changement d'usage.
L'autorisation préalable est fournie par le maire de la commune concernée. Dans les villes de Marseille, Paris et Lyon l'avis du maire d'arrondissement est également nécessaire.
Cette autorisation est personnelle et provisoire. Elle est rattachée à la personne qui en fait la demande et elle s'arrête le jour où l'activité professionnelle prend fin. Par contre, si vous transformez un local d'un autre usage en une d'habitation, l'autorisation de changement est définitive.
2 cas de dispense d'autorisation préalable sont prévus par le code de la construction et de l'habitation pour les locaux à usage mixte :
- Si une activité professionnelle est exercée (même commerciale) dans une partie du local à usage d'habitation par le ou les occupants du bien, ayant leur résidence principale dans ce bien et qu'aucun client, ni aucune marchandise n'est reçue dans ce local ;
- Si une activité professionnelle est exercée dans une partie du bien d'habitation situé au rez-de-chaussée, par le ou les occupants, ayant leur résidence principale dans ce bien et qu'elle n'engendre aucune nuisance, ni danger pour les voisins, ni aucun désordre pour le bâtiment.
Les autorisations pour un changement de destination
En ce qui concerne le changement de destination, l'autorisation d'urbanisme est toujours obligatoire. Vous devez en faire la demande auprès de la mairie de la ville où se trouve le bien. Plus communément, c'est appelé "demande de permis de construire " ou "déclaration préalable de travaux ".
Vous devrez demander l'une ou l'autre des autorisations ci-dessus, en fonction de votre projet. Voici les 3 situations qui existent :
- Vous transformez une habitation en local commercial avec une modification de la façade : vous devez faire une demande de permis de construire ;
- Vous transformez une habitation en local commercial avec une modification des murs porteurs : vous devez demander un permis de construire ;
- Dans toutes les autres situations, c'est une déclaration préalable de travaux que vous devez remplir.
Comment changer une habitation en local commercial dans le cadre d'une copropriété ?
Lorsque le bien se trouve dans une copropriété, le changement d'usage et d'habitation pour transformer une habitation en local commercial est soumis à des obligations supplémentaires.
Pour changer la destination du bien, vous devez :
- Avoir l'autorisation de l'assemblée générale si vous êtes copropriétaire ;
- Avoir l'autorisation du bailleur si vous êtes locataire.
En ce qui concerne le changement d'usage, vous devez vérifier que le règlement de la copropriété n 'interdit pas cette pratique.
Ces règles supplémentaires ne vous dispensent pas des autorisations précédemment citées. Vous devez toutes les obtenir.
Transformation d'un logement en local professionnel : quelles sont les règles fiscales ?
Lorsque vous transformez un logement en local professionnel, vous devez respecter quelques règles fiscales. En effet, vous disposez de 90 jours pour avertir les impôts. Vous devez le faire en complétant le formulaire n°6704.
Le fait de changer la destination d'un bien a un impact fiscal. En effet, vous devrez payer la contribution économique territoriale. De plus, la valeur locative cadastrale du bien ne sera plus la même, puisque la transformation en local commercial impacte directement la taxe foncière et la taxe d'habitation.
