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Prêt in fine : Qu'est-ce que c'est ?

Dans la famille des crédits immobiliers, à l'opposé du crédit amortissable on trouve le prêt in fine. Celui-ci est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le but de le mettre en location. Il offre de nombreux avantages, mais comme n'importe quel autre prêt il présente aussi des inconvénients. Alors qu'est-ce qu'un prêt in fine ? Quelle est sa durée ? Quel est le taux appliqué ? Quelle différence avec un prêt amortissable ?

prêt in fine

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Le prêt in fine est un des nombreux crédits disponibles pour l'achat d'un bien immobilier. Il sort du lot par son mode de remboursement atypique.

En optant pour ce type de crédit, vous ne remboursez que les intérêts et l'éventuelle assurance pendant toute la durée de l'emprunt. Le capital emprunté est alors intégralement remboursé à la dernière échéance.

Le taux de ce prêt est fixe, c'est-à-dire qu'il ne varie pas pendant toute la durée du prêt.

Il offre des avantages fiscaux, puisque vous pouvez déduire le montant des intérêts versés de vos impôts. Ce qui vous permet également de rendre quasiment nulle la valeur vénale de votre bien et donc d'éviter l'impôt sur la fortune immobilière pendant l'emprunt.

Comme ce crédit est un peu plus risqué que les autres, du fait que le capital ne soit remboursé qu'à la fin du prêt, il est nécessaire de faire un nantissement. Concrètement, vous souscrivez une assurance vie qui fait office de garantie pour la banque, qui pourra le saisir en cas de problème de paiement.

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Quelle est la durée d'un prêt in fine ?

Le prêt in fine peut être accordé pour une durée de 3 à 15 ans. Il n'y a aucun montant maximum, seulement un montant minimum de 21 500 €.

Quelle est la différence entre un crédit in fine et un prêt amortissable ?

Comme nous l'avons vu, avec un crédit in fine, vous ne remboursez que la part d'intérêts pendant la durée du prêt. Le taux est fixe et toutes les mensualités sont identiques, sauf la dernière pour laquelle vous remboursez le capital.

Les intérêts d'un tel prêt sont calculés sur la base du capital emprunté. Le taux est généralement plus élevé que celui d'un prêt immobilier classique.

Prenons un exemple : vous faites un crédit de 150 000 € sur 15 ans à un taux annuel de 2,5%.

Mois

Capital

Intérêts

Mensualité

1

0 €

312,50 €

312,50€

12

0 €

312,50 €

312,50€

60

0 €

312,50 €

312,50€

120

0 €

312,50 €

312,50€

180

150 000 €

312,50 €

150312,50€

Total

150 000 €

56 250 €

206 250 €

Le prêt amortissable fonctionne différemment. C'est l'un des plus courants sur le marché des crédits immobiliers. Les mensualités sont composées à la fois d'une part de capital et d'une part d'intérêts.

La part d'intérêts est plus élevée au début du remboursement, alors que la part de capital est plus importante à la fin de l'emprunt.

On parle de crédit amortissable, car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû et non sur le capital emprunté. C'est pourquoi, à chaque mensualité la part des intérêts diminue.

Chaque année vous recevez un tableau d'amortissement pour savoir où vous en êtes dans le remboursement du crédit.

Exemple : vous faites un crédit de 150 000 € sur 15 ans avec un taux annuel de 1,25 %.

Mois

Capital

Capital restant

Intérêts

Mensualité

1

738 €

149 262 €

156,25 €

894,25 €

12

775 €

140 922 €

119,25 €

894,25 €

60

814 €

102 330 €

80,25 €

894,25 €

120

880 €

48 360 €

14,25 €

894,25 €

180

893,25 €

0 €

1 €

894,25 €

Total

150 000 €

-

28 125 €

178 125 €

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Quel est le taux appliqué à un crédit in fine ?

Le crédit in fine est un emprunt plus risqué pour la banque, puisque le capital n'est remboursé qu'à la dernière échéance. De plus, comme les intérêts sont calculés sur le capital emprunté, ils sont constants sur toute la durée du prêt et ne diminuent pas.

De ce fait, le taux appliqué à un tel prêt est en moyenne 25 % supérieur à celui des autres crédits.

En vous engageant, vous devez savoir que c'est un crédit coûteux et vous préparer à un taux assez important.

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Quels sont les avantages et les inconvénients d'un prêt in fine ?

Les avantages du prêt in fine

Les avantages du prêt in fine sont nombreux. Tout d'abord, vous pouvez bénéficier d'une exonération de l'impôt sur la fortune immobilière. Cette exonération est possible jusqu'à ce que le prêt soit soldé.

Concrètement, les mensualités payées peuvent être déduites de la valeur vénale de votre bien immobilier.

Toutefois, avec un prêt in fine le montant de la dette est le même pendant toute la durée du prêt, puisque le capital n'est soldé qu'à la dernière échéance. Souvent, cette dette correspond à la valeur vénale du bien pour lequel vous avez fait l'emprunt.

Cette valeur sert de base au calcul de l'IFI, il est assez rare qu'elle dépasse 1 million d'euros, montant à partir duquel une personne est soumise à cet impôt.

Particulièrement adapté à l'investissement locatif, ce prêt vous permet de réduire votre impôt. En effet, les intérêts sont déductibles de votre revenu foncier. Les frais liés à l'emprunt (frais de dossier, frais de mainlevée) peuvent aussi être déduits de votre revenu foncier.

Ce genre de crédit vous permet également de profiter rapidement d'un revenu foncier. En effet, comme vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, vos mensualités sont réduites.

Ainsi, le loyer que vous percevez sera souvent supérieur à vos charges, ce qui vous permet de rentabiliser l'opération rapidement.

L'autre avantage du prêt in fine est qu'il est sécurisé pour les héritiers. Étant donné que vous devez souscrire une assurance vie ou un autre placement pour garantir le prêt, en cas de décès, c'est la somme nantie dans ce contrat qui remboursera le prêt.

La banque pourra alors se retirer des bénéficiaires et les héritiers pourront profiter des avantages de l'assurance vie.

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Les inconvénients du prêt in fine

Le premier inconvénient du crédit in fine est son coût. Bien qu'il vous permette de vous dégager rapidement un revenu foncier, il est au total plus coûteux qu'un autre crédit. C'est en majeure partie dû au taux d'intérêt qui est plus élevé pour ce type d'emprunt.

De plus, si vous souhaitez le rembourser avant l'échéance prévue, sachez que les frais peuvent être importants. Ils sont plafonnés à 3 % du capital restant dû et à 6 mois d'intérêts, ce qui peut représenter un montant très élevé.

Un autre inconvénient de ce prêt est qu'il implique un montage financier plus complexe que d'autres. En effet, pour obtenir le crédit vous devez avoir recours au nantissement, qui se traduit généralement par la souscription d'une assurance vie.

Cela rajoute une opération, ce qui complexifie la lecture de l'emprunt. De plus, un apport assez élevé vous sera demandé pour le prêt in fine.

Enfin, ce prêt est accessible à beaucoup moins de profils que les autres crédits immobiliers. En effet, il implique que l'ensemble du capital soit remboursé en une seule fois à la fin de l'emprunt. Or, tout le monde ne peut pas faire cet effort financier.

C'est pourquoi ce crédit est davantage tourné vers les investisseurs, qui peuvent économiser cette somme en se servant des loyers perçus pendant la durée du prêt.

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Quel profil d'emprunteur pour le prêt in fine ?

Il est vrai que le prêt in fine n'est pas fait pour tout le monde. Il est davantage réservé aux emprunteurs qui ont une situation financière solide.

D'une part parce que les intérêts que vous payez chaque mois sont très élevés et d'autre part parce que vous devez pouvoir mettre de l'argent de côté en même temps. En effet, pour pouvoir rembourser le capital in fine, vous devez avoir placé de l'argent qui est nanti par la banque.

Si vous ne disposez pas déjà d'un placement avec le montant suffisant, vous n'aurez d'autre choix que de mettre de côté chaque mois.

Aussi, pour pouvoir faire cela, il est préférable de souscrire ce prêt pour un bien que vous allez mettre en location. Nous ne vous conseillons pas de le choisir pour acheter votre résidence principale.

L'investissement locatif vous permet en effet de récupérer un revenu foncier chaque mois et donc potentiellement de la placer sur l'assurance vie. En achetant votre résidence principale, vous n'obtiendrez pas ces revenus fonciers et vous devrez donc placer de l'argent en prenant sur vos propres revenus. Ce qui n'est clairement pas l'idéal.

Concrètement, si vous investissez dans un bien destiné à la location et que votre situation financière est solide, vous pouvez opter pour le prêt in fine. C'est encore mieux si vous disposez déjà d'un placement avec le montant du capital emprunté.

Sinon, privilégiez les autres crédits immobiliers, qui sont souvent des prêts amortissables.

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Alexandre Lamour
Publié le 01/04/2022

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