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Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Rares sont les ménages qui disposent des fonds pour acquérir un bien immobilier. Bien souvent, il est alors nécessaire de faire une demande de crédit immobilier. Oui, mais pour obtenir ce prêt, un montant d'apport personnel sera généralement exigé. Plus l'apport est important, plus vous aurez de facilité à obtenir votre crédit, car les banques seront rassurées. Alors, comment obtenir un prêt immobilier sans apport ? On vous explique.

famille ayant réalisé un prêt immobilier sans faire d'apport

À quoi sert l'apport personnel dans un crédit immobilier ?

L'apport personnel n'est autre qu'une somme d'argent que vous avez en votre possession. Elle peut notamment provenir d'un compte d'épargne, d'un héritage ou d'un don. Cet argent devient un apport dès lors que vous vous engagez à ce qu'il soit investi dans votre projet immobilier.

Il n'y a aucune obligation aux yeux de la loi en ce qui concerne le montant de cet apport. Toutefois, en général les banques et autres établissements financiers demandent à ce qu'il représente au moins 10 % de la valeur du bien que vous souhaitez acquérir.

Chaque banque est néanmoins libre de fixer ses propres règles en la matière. L'apport demandé peut alors être plus ou moins important.

Plus l'apport est important, plus la banque sera encline à vous accorder le crédit, puisqu'elle aura une certaine sécurité et qu'elle devra vous prêter une somme moins élevée. Par exemple, si vous demandez un prêt de 150 000 €, l'apport de 10 % correspond à 15 000 €. L'établissement ne devra alors vous prêter que 135 000 €.

L'apport personnel est en général destiné à financer les frais annexes du crédit, tels que les frais de dossier, les frais de notaire ou encore les frais d'agence. Il est un véritable gage de sécurité pour la banque, qui estimera que si vous avez été capable d'épargner de l'argent, c'est que vos revenus sont supérieurs à vos charges.

Elle sera alors rassurée sur votre capacité de remboursement. L'apport peut être demandé avant la demande de prêt, mais rassurez-vous il est possible de ne pas avoir la somme demandée pendant la démarche d'obtention du crédit.

Si vous ne disposez pas d'un compte d'épargne avec le montant de l'apport, sachez qu'il y a d'autres moyens de constituer cette somme. Vous pouvez notamment revendre un bien immobilier, utiliser un prêt aidé ou débloquer votre contrat d'épargne salariale.

✍️ À noter : bien que l'apport soit dans la majorité des cas demandé par les établissements de prêt immobilier, sachez que dans certains cas il est possible d'obtenir un crédit sans apport. C'est ce que nous allons étudier ci-dessous.

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Peut-on faire un prêt immobilier sans apport ?

Bien que ce soit beaucoup plus difficile à obtenir, faire un prêt immobilier sans apport personnel est possible. Certaines banques peuvent accepter cette situation, sous conditions.

Dans ce cas, vous devez présenter un dossier sans failles. Vous devez éviter au maximum d'avoir des découverts ou d'autres problèmes de gestion de vos comptes, afin de démontrer votre solvabilité.

Votre demande est davantage compliquée par les nouvelles obligations imposées par la loi. En effet, depuis le début de l'année 2022, les banques ont pour obligation de respecter un taux d'endettement de 35 % assurance incluse.

De ce fait, si sans apport vous dépassez ce taux, les banques ne pourront plus vous accorder le crédit. Il devient alors de plus en plus difficile de faire un emprunt sans avoir d'apport.

Pour tenter de trouver une banque qui accepte de vous octroyer un prêt sans apport personnel, pensez à utiliser un comparateur de prêts immobiliers. Il pourra vous aider à cerner les établissements qui acceptent ce genre de situation.

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Prêt immobilier sans apport : pour quel type de projet et quel profil ?

Vous pouvez demander un prêt immobilier sans apport pour divers projets. En fait, peu importe le projet, que ce soit l'achat de votre résidence principale ou un investissement locatif, cela ne change rien.

La seule différence avec un prêt à la consommation est que les documents demandés seront plus nombreux. La démarche peut alors être assez longue.

Aussi, comme votre projet concerne un bien immobilier, l'établissement vous demandera souvent une mise en garantie de celui-ci pour compenser l'absence d'apport.

En ce qui concerne le profil idéal d'emprunteur pour ce genre de demande, on distingue 3 catégories.

  1. En premier lieu, il y a les jeunes, qui viennent de rentrer dans la vie active et qui n'ont pas encore eu le temps de constituer une épargne ;
  2. Ensuite, il y a les particuliers qui souhaitent faire un achat immobilier tout en conservant leur épargne, bien qu'elle soit assez importante pour faire un apport ;
  3. Enfin, il y a les investisseurs, pour lesquels financer un bien par un crédit permet d'améliorer leur fiscalité. En effet, les intérêts du prêt sont déductibles des revenus générés par les logements loués vides et des gains locatifs des biens loués meublés.

Si vous ne faites partie d'aucun de ces profils d'emprunteurs, vous aurez plus de difficultés à obtenir votre crédit sans apport.

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Quels arguments donner pour obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Comme vous ne présentez pas d'apport personnel, lors de votre demande de prêt immobilier, la banque va davantage étudier votre profil. En effet, elle voudra s'assurer que vous êtes capable de rembourser.

Vous devez alors redoubler d'effort par rapport à un emprunteur qui aurait un apport personnel. Vous devez présenter tous vos atouts dans votre dossier.

Voici les arguments que vous devez mettre en avant pour un prêt immobilier sans apport :

  • Les atouts de votre profil : les banques accordent plus facilement un crédit sans apport aux emprunteurs de moins de 40 ans, investisseurs ou primo-accédants. Aussi, si vous êtes en CDI c'est un avantage, car c'est une sécurité supplémentaire pour le prêteur, qui considère que vous êtes stable professionnellement et financièrement ;
  • Vos revenus et la gestion de vos comptes : la banque va étudier votre gestion de vos comptes bancaires, autant en termes de découverts que d'incidents de paiement. Si vous n'en avez pas, c'est un élément à mettre en avant dans votre dossier. Vos revenus sont également très importants, puisqu'ils doivent être suffisants pour rembourser le prêt sans difficulté ;
  • Les atouts du bien à financer : pour obtenir votre prêt sans apport, la banque peut vous demander une mise en garantie du bien que vous souhaitez acquérir. De ce fait, vous devez avant tout montrer les atouts de celui-ci, notamment que son prix est dans la moyenne du marché ou que sa localisation est idéale.

Cela permet à la banque d'être rassurée, puisqu'elle sera que si vous ne payez pas les mensualités, la revente du bien pourra permettre de solder le prêt ;

  • Votre reste à vivre : pour rappel, pour que votre demande soit acceptée, votre taux d'endettement doit être inférieur à 35 %. Aussi, la banque va prendre en compte votre reste à vivre, c'est-à-dire la somme qu'il vous reste chaque mois après avoir payé vos charges.

Elle va alors se baser sur votre loyer actuel et le comparer à vos futures mensualités, pour savoir si vous serez aptes à rembourser le crédit sans difficulté.

En donnant tous ces arguments à l'établissement prêteur, vous aurez davantage de chances d'obtenir votre crédit immobilier sans apport personnel.

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Nos conseils pour obtenir un crédit immobilier sans apport

Si vous ne pouvez pas fournir d'apport personnel, sachez qu'il existe des solutions pour obtenir votre crédit immobilier. Comme nous l'avons vu précédemment, vous devez présenter un dossier solide, qui démontre que vous avez les capacités de rembourser votre emprunt.

Pour obtenir un prêt immobilier sans apport :

  • Faites une comparaison des établissements : cela vous permet d'une part de découvrir les banques qui acceptent d'accorder un prêt sans apport et d'autre part de comparer les taux, afin de choisir le plus intéressant ;
  • Proposez une caution : faire un crédit sans apport n'est pas sans risque pour le prêteur. Pour le rassurer, vous pouvez demander à un proche de se porter garant de votre prêt ;
  • Tentez d'obtenir la confiance de la banque : pour ce faire, vous devez d'abord présenter un dossier solide et complet avec tous les documents demandés. Aussi, il est important que votre projet soit viable. Vous pouvez notamment lui fournir les documents attestant de sa viabilité transmis par le vendeur ;
  • Souscrivez la meilleure assurance emprunteur : pour se prémunir contre le risque de non-paiement des mensualités, le prêteur vous demandera de souscrire une assurance emprunteur. Vous devrez alors au minimum souscrire les garanties que votre banque vous impose, mais pour être davantage couvert vous pouvez en souscrire d'autres ;
  • Faites vous aider par un prêt complémentaire : vous pouvez vous renseigner auprès des organismes de prêts aidés pour tenter d'obtenir une aide au financement de votre projet immobilier ;
  • Privilégiez l'assurance emprunteur de la banque : grâce à la délégation d'assurance, vous pouvez choisir de souscrire votre assurance de prêt auprès d'un assureur indépendant et non auprès de votre banque. Bien que les taux soient plus intéressants, cela peut contrarier votre prêteur, qui sera alors moins enclin à vous accorder le crédit sans apport à un taux attractif.

Comme vous pouvez changer de contrat à tout moment la 1re année ou chaque année à l'échéance, il vaut mieux faire preuve de souplesse et accepter son offre dans un premier temps.

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Qu'est-ce que le prêt immobilier à 110 % ?

Le prêt immobilier à 110 % n'est rien d'autre qu'un crédit immobilier sans apport. Il est appelé ainsi, car la banque ne se contente pas de prêter le montant du bien immobilier, elle ajoute au prêt le montant des frais.

Comme pour n'importe quel crédit, votre dossier sera étudié de manière minutieuse, afin de vérifier votre capacité de remboursement. Il est d'autant plus important de faire un dossier complet lorsque vous demandez un prêt sans apport.

Comme nous l'avons vu, certains atouts doivent être mis en avant si vous le pouvez :

  • Un contrat en CDI ou un statut de fonctionnaire ;
  • Une bonne gestion des comptes ;
  • Une capacité d'épargne suffisante ;
  • Des revenus assez élevés pour supporter les mensualités.

Plus votre dossier sera solide et complet, plus vous aurez de chance d'obtenir votre prêt immobilier rapidement. Il doit démontrer votre implication dans le projet.

Votre dossier devra obligatoirement contenir :

  • Votre contrat de travail ;
  • Vos derniers bulletins de salaire ;
  • Votre dernier avis d'imposition ;
  • Vos derniers relevés de compte bancaire.

Afin d'avoir plus de chances d'obtenir votre prêt immobilier à 110 %, vous pouvez passer par un comparateur. Parmi les compagnies présentes sur celui-ci, vous trouverez des courtiers, qui pourront appuyer votre dossier auprès des établissements prêteurs.

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L'apport personnel peut-il être remplacé par les prêts aidés ?

Les prêts aidés qui présentent des avantages sur le taux d'intérêt ou sur la facilité d'accès ne peuvent pas remplacer un apport personnel. Toutefois, ils peuvent augmenter vos chances d'obtenir votre crédit sans apport, puisqu'ils peuvent représenter un substitut à l'apport.

Pour rappel, il en existe plusieurs :

  • Le prêt à taux zéro : il vous permet de bénéficier d'un petit prêt pour financer votre résidence principale sans aucun taux d'intérêt ;
  • Le prêt à l'accession sociale : destiné aux foyers aux revenus modestes, il permet de financer jusqu'à 100 % de l'acquisition. Il est accordé sous conditions de ressources ;
  • Le prêt Action Logement : il vous fait bénéficier d'un taux réduit pour l'acquisition de votre résidence principale. Il est accessible aux salariés d'une entreprise privée de plus de 10 employés.

Si vous bénéficiez d'un de ces prêts complémentaires, vous pourrez plus facilement obtenir votre crédit immobilier, puisqu'ils peuvent être considérés comme un petit apport personnel. Toutefois, ces prêts ne permettront pas de couvrir les frais liés au crédit à 110 %.

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Quelles sont les conséquences d'un crédit immobilier sans apport ?

Demander un crédit immobilier sans apport a des conséquences. En effet, bien qu'il paraisse attractif du fait que vous n'ayez pas à épargner une somme d'argent et que la banque finance l'entièreté du projet, il présente des inconvénients.

Tout d'abord, le montant de votre prêt sera plus élevé, puisque la banque ajoutera les frais au total emprunté. La durée de remboursement sera également allongée, puisque si vous voulez conserver des mensualités basses, il faut augmenter la durée.

Le taux d'intérêt qui vous sera proposé sera moins attractif que celui pour un prêt avec un apport personnel. De ce fait, le coût total de votre crédit sera plus important. Cela aura forcément un impact sur vos mensualités, qui seront plus importantes.

Enfin, à cause de tous ces éléments, le risque de surendettement est plus important, si vous n'arrivez pas à payer vos mensualités. La banque pourra en effet saisir votre bien, qui est mis en garantie du fait de l'absence d'apport.

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Alexandre Lamour
Publié le 08/04/2022

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