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Assurance dommages ouvrage : obligatoire ou pas ?

Lorsque vous faites des travaux de rénovation ou que vous faites construire une maison, vous êtes assimilé au maître d'ouvrage. À ce titre, vous devez souscrire une assurance dommages ouvrage avant le début du chantier. Néanmoins, vous vous posez peut-être les questions suivantes : la dommages ouvrage est-elle toujours obligatoire ? Quels travaux sont concernés ? Quelles sont les conséquences si vous ne la souscrivez pas ? Nous tentons de répondre à toutes ces questions.

chantier représentant une maison couverte par une assurance dommages ouvrage obligatoire

Pour qui l'assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

La loi Spinetta impose que toute personne qui construit ou fait construire un ouvrage doit souscrire une assurance dommages ouvrage pour le compte des acquéreurs et/ou pour son compte.

C'est donc le propriétaire de l'ouvrage qui doit souscrire cette assurance, et ce quel que soit son profil :

  • Particulier ou professionnel ;
  • Syndicat de copropriété ;
  • Promoteur immobilier ;
  • Marchand de biens ;
  • Entreprise ;
  • Société civile de construction vente ;
  • Association ;
  • Collectivité.

Sachez que dans le cadre d'une copropriété, la souscription d'une assurance DO est également obligatoire. Si les travaux concernent les parties communes, c'est le syndicat de copropriété qui doit la souscrire. En revanche, pour les parties privatives, c'est le copropriétaire concerné qui a l'obligation de contracter cette assurance.

Et cette liste n'est bien sûr pas exhaustive. Quel que soit votre profil, vous devez souscrire l'assurance DO obligatoire avant la date de début du chantier. Cette couverture permet de garantir les éventuelles réparations ou malfaçons et de les indemniser plus facilement et rapidement.

Sachez qu'en cas de revente de votre maison moins de 10 ans après sa construction, vous restez responsable des malfaçons ou des dégradations éventuelles auprès des futurs acquéreurs. C'est cette même assurance dommages ouvrage qui vous couvre dans cette situation.

Pour quels travaux la dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

La dommages ouvrage est obligatoire pour tous les travaux de bâtiment, hors travaux habituels (peinture ou changement de robinet par exemple). Et ce, quel que soit le montant des travaux.

De ce fait, si vous faites ou faites faire des travaux de réhabilitation, de rénovation, de construction ou de restructuration, qui touchent au gros œuvre ou qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage, vous devez souscrire cette assurance. C'est par exemple le cas des planchers, murs porteurs, plafonds, vérandas ou encore de la toiture.

  • Les travaux concernés peuvent alors être :
  • La construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble à usage d'habitation ;
  • L'agrandissement et la surélévation d'un ouvrage ;
  • La pose d'un Velux ;
  • Les travaux de voiries ou de viabilité d'un bâtiment ;
  • La rénovation du gros oeuvre ;
  • La création d'une piscine enterrée ;
  • La réalisation d'une terrasse, d'un abri de jardin ou d'une véranda.

Pourquoi l'assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

La loi Spinetta a rendu obligatoire la souscription de l'assurance dommages ouvrage pour les propriétaires du bien, car beaucoup de sinistres ont été constatés après la fin des travaux. Parmi les sinistres les plus fréquents, on retrouve des problèmes liés à l'eau : inondation, infiltration, etc.

Les fissures, la mauvaise implantation du bâtiment sur le terrain ou l'étanchéité font également partie des sinistres les plus courants. Ces dégâts ou malfaçons sont lourds de conséquence, autant en matière de réparation, qu'au niveau financier. Pour éviter que les maîtres d'ouvrage ne soient pas couverts après l'achèvement des travaux, l'assurance DO est donc devenue obligatoire.

L'assurance DO est aussi devenue obligatoire à cause des délais d'indemnisation trop longs. En effet, avant que la loi ne la rende obligatoire, les propriétaires qui subissaient un sinistre devaient attendre des années pour obtenir une éventuelle réparation. Les procédures pour déterminer la responsabilité du constructeur étaient fastidieuses, longues et assez chères.

De ce fait, de nombreuses familles se retrouvaient sans logement à cause des malfaçons qui les empêchaient de vivre dans leur maison. Grâce à la dommage ouvrage, plus besoin d'attendre, puisque l'indemnisation et les réparations seront faites rapidement.

En effet, vous aurez affaire à un seul expert, qui déterminera seulement l'ampleur des dégâts et le montant de ces derniers, sans recherche de responsabilité. De plus, vous percevrez l'indemnisation sous 90 jours maximum par votre assureur.

Pourquoi souscrire une assurance dommages ouvrage obligatoire ?

Tout d'abord, l'assurance dommages ouvrage vous couvre contre les éventuelles malfaçons qui entachent la solidité de votre maison. Ainsi, vous n'avez pas à vous inquiéter de l'aspect financier (les frais étant généralement très coûteux) et vous êtes sûr que l'ouvrage sera réparé.

Grâce à cette garantie, vous n'avez plus à vous soucier des batailles entre experts, puisque vous serez indemnisé sans recherche des responsabilités. Ce qui n'est pas le cas, si vous ne souscrivez pas cette assurance.

De plus, rappelez-vous que vous êtes responsable vis-à-vis des acquéreurs successifs, en cas de revente de votre bien moins de 10 ans après l'achèvement des travaux. Cette assurance vous protège donc également dans cette situation.

Enfin, la majorité des banques demandent une assurance dommages ouvrage pour vous octroyer un prêt. Ainsi, elles se couvrent des risques de non-paiement des échéances en cas de sinistre.

Quelles sont les conséquences si je ne souscris pas la dommages ouvrage obligatoire ?

Selon le Code des assurances, le défaut d'assurance dommages ouvrage pour le maître d'ouvrage est puni par une amende de 35 000 € et/ou une peine d'emprisonnement de 6 mois.

Bien qu'elle soit aussi obligatoire pour les particuliers, l'absence de souscription à l'assurance dommages ouvrage n'est pas sanctionnée pénalement pour les particuliers qui font construire pour eux-mêmes.

Au-delà des risques pénaux, si vous n'avez pas souscrit de DO obligatoire, aucun délai légal n'est imposé à l'assureur pour vous apporter une réponse. Cela signifie qu'en cas de sinistre sans dommages ouvrage, la procédure sera longue (entre 5 et 20 ans) et coûteuse (frais d'avocat et frais d'expertise).

Aussi, sans assurance DO, vous pourriez rencontrer des difficultés pour vendre votre maison. En effet, comme les travaux ne sont pas garantis sans dommages ouvrage, certains acheteurs refuseront d'acheter votre bien. D'autres pourront faire baisser le prix.

Sachez que vous ne pourrez pas cacher ce défaut d'assurance, puisque le notaire a l'obligation de le mentionner dans l'acte de vente. Toutefois, un acheteur qui a décidé d'acquérir votre maison, ne pourra pas faire annuler la vente à cause de l'absence de DO.

De plus, en cas de dommages relevant de la garantie décennale (malfaçons couvertes par la DO), vous devrez indemniser vous-même les nouveaux acquéreurs sans cette assurance.

💡 À savoir : si jamais vous n'avez pas souscrit l'assurance dommages ouvrage obligatoire avant le début du chantier, sachez que certains assureurs proposent des DO rétroactives que vous pouvez souscrire après les travaux. Toutefois, la prime sera beaucoup plus élevée et vous devrez avoir l'accord d'un expert (à vos frais) pour pouvoir la souscrire.

Comment faire fonctionner la garantie dommages ouvrage obligatoire ?

L'assurance dommages ouvrage prend effet à la fin de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception des travaux. Néanmoins, les frais de réparation des dégâts de nature décennale survenus avant la réception sont aussi indemnisés. C'est notamment le cas lorsque le contrat est résilié, car le professionnel n'a pas respecté ses obligations en ce qui concerne les réserves faites à la réception des travaux ou celles survenues pendant la garantie de parfait achèvement et qui n'ont pas été réparées.

En cas de sinistre couvert par votre contrat, vous devez en informer votre assureur dans les délais prévus (voir les conditions particulières du contrat) par lettre recommandée. Pour être acceptée, votre déclaration doit contenir plusieurs éléments :

  • Numéro de votre contrat d'assurance DO ;
  • Nom du propriétaire de l'ouvrage (vous si tel est le cas) ;
  • Adresse exacte de la construction sinistrée ;
  • Date de la réception de la construction ;
  • Date d'apparition des dommages avec leur description et leur localisation.

Si le désordre est survenu pendant la garantie de parfait achèvement, vous pouvez joindre une copie de la mise en demeure infructueuse.

Une fois que votre assureur a reçu votre déclaration de sinistre, il dispose de 10 jours pour vous demander des éléments supplémentaires. Aussi, il a un délai de 60 jours maximum pour faire expertiser les dégâts, vous transmettre le rapport préliminaire de l'expert et sa décision de faire fonctionner ou non les garanties de votre contrat.

Si jamais l'assureur ne vous envoie rien pendant les 60 jours qui suivent votre déclaration, les garanties seront automatiquement mises en jeu. Vous êtes alors autorisé à commencer les dépenses pour mettre en œuvre les mesures conservatoires dans la limite du montant estimé par l'expert. Ce sont les mesures qui permettent d'éviter l'aggravation des dommages.

Sachez que l'assureur n'est pas obligé de mandater un expert, s'il estime que le dommage vaut moins de 1 800 € ou s'il pense que la garantie ne doit pas entrer en jeu. Toutefois, s'il refuse de vous indemniser, il doit motiver sa décision.

S'il accepte, il doit vous présenter une offre d'indemnisation dans les 90 jours. Cette offre peut être seulement provisionnelle et est destinée à financer les travaux qui permettent d'empêcher une aggravation des dégâts.

Si vous acceptez l'offre, vous recevrez le montant sous 15 jours. Cependant, vous n'êtes pas obligé de l'accepter, dans ce cas vous devrez transmettre votre désaccord par courrier recommandé. Vous pourrez tout de même commencer les travaux et bénéficier d'une avance (environ les ¾ du montant de l'indemnisation).

Dans le cadre de difficultés exceptionnelles, à cause de la nature ou de l'importance du sinistre par exemple, votre assureur peut vous proposer un délai supplémentaire pour établir l'offre d'indemnisation, en même temps qu'il vous notifie son accord de prise en charge. Cette proposition ne peut être faite que sur des critères d'ordre technique et doit être motivée. Vous êtes obligé d'accepter ce délai supplémentaire, qui peut être au maximum de 135 jours.

Alexandre Lamour
23/06/2021

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