Obtenez le meilleur taux pour votre crédit immo

Apport personnel : Est-il nécessaire pour faire un prêt immobilier ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, il est fortement probable que vous ayez besoin d'obtenir un crédit pour le financer. Le montant du prêt immobilier ne doit pas obligatoirement être égal au prix du bien, puisque vous pouvez avoir un apport. Celui-ci correspond à la somme d'argent que vous pouvez apporter en plus du crédit pour financer le projet.

Alors, comment se constituer un apport personnel ? Est-il obligatoire pour un prêt immobilier ? Quel est l'apport idéal ? On vous répond.

apport personnel permettant de réaliser un prêt immobilier

Qu'est-ce que l'apport personnel pour un prêt immobilier ?

L'apport personnel est une somme d'argent que vous possédez et que vous pouvez investir dans votre projet immobilier. Cet apport est exprimé en pourcentage du montant total du crédit.

Par exemple, si vous souhaitez acquérir un bien à 160 000€ et que vous avez 16 000 € d'apport, vous devrez emprunter 144 000 €. Votre apport personnel est donc de 10 %.

L'apport permet de soulager la banque d'une partie du financement, ce qui lui apporte une certaine sécurité. Souvent, il permet de financer les frais relatifs au crédit et à l'achat (frais de dossier, frais de notaire).

Bien qu'il ne soit pas obligatoire légalement parlant, l'apport est souvent une condition sine qua non pour obtenir un prêt immobilier. Un bon apport facilite en effet l'obtention d'un tel crédit.

D'une part, puisqu'il soulage la banque, en lui évitant d'avoir à financer la totalité de l'investissement. Plus vous avez un apport important, moins le montant du crédit l'est.

D'autre part, l'apport est un bon moyen de prouver au prêteur que vous êtes capable d'épargner de l'argent. Ainsi, il est rassuré sur votre capacité de remboursement.

Enfin, c'est un élément qui vous permet de négocier les conditions du crédit, notamment le taux, les mensualités ou la durée de remboursement. En effet, plus votre apport est élevé, moins le crédit sera risqué pour le prêteur, ce qui augmente votre force de négociation.

↑ Sommaire

Est-il obligatoire d'avoir un apport pour un prêt immobilier ?

Si vous n'avez pas d'épargne disponible, vous vous demandez certainement s'il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport personnel ? Eh bien, même s'il est de plus en plus difficile d'obtenir un crédit sans apport, certaines banques acceptent cette situation.

Dans ce cas, elles financent alors la totalité du projet. On parle alors de crédit à 100 % ou à 110 %, si l'emprunt prend aussi en compte les frais de notaire.

Pour obtenir un tel prêt, vous devez préparer un dossier solide, en apportant des garanties au prêteur. En effet, les organismes de crédit sont plus vigilants avec ce genre d'emprunt.

La banque va alors analyser les éléments suivants :

  • Vos revenus : qui doivent être suffisants pour rembourser le prêt ;
  • La gestion de vos comptes : vous ne devez jamais être à découvert et ne pas faire de grosses dépenses superficielles ;
  • Votre situation professionnelle : elle doit être stable pour que le prêteur soit sûr que vous pourrez toujours rembourser le crédit (ex : CDI ou statut de fonctionnaire) ;
  • Vos antécédents d'endettement : pour ce faire l'organisme consulte le fichier national des incidents de remboursement de la Banque de France, qui regroupe tous les défauts de paiement de crédit sur les 5 dernières années ;
  • La localisation du bien immobilier : les caractéristiques du bien que vous souhaitez acquérir occupent une place importante dans l'obtention du prêt. En effet, selon sa localisation, la banque peut estimer sa capacité de revente. Ainsi, elle peut savoir si elle pourra être remboursée en cas de défaut de paiement, le bien constituant une garantie pour le prêteur avec ce genre de prêt.
💡 À savoir : le taux d'intérêt est plus élevé pour un prêt à 100 ou 110 %, étant donné qu'il n'y a pas d'apport personnel.

L'assurance emprunteur est obligatoire pour un prêt immobilier, c'est la banque qui choisit les garanties qui doivent au minimum être souscrites. Cette dernière vous proposera d'ailleurs son offre de groupe, qui est un contrat qui mutualise les risques pour tous les emprunteurs.

Il n'est donc pas spécialement adapté à vos besoins et à votre profil. Heureusement, vous avez le droit de choisir une autre assurance que celle de votre prêteur, grâce à la délégation d'assurance.

Ainsi, vous pouvez choisir un assureur indépendant, qui adaptera le contrat à votre situation. Pour trouver la meilleure assurance emprunteur pour vous, n'hésitez pas à comparer.

↑ Sommaire

Quel est l'apport recommandé pour obtenir un crédit immobilier ?

La loi ne fixe aucune règle en ce qui concerne le montant de l'apport personnel pour un crédit immobilier. En principe, vous pouvez donc apporter entre 0 et 99 % du montant emprunté.

Toutefois, en réalité les banques demandent généralement un apport d'au moins 10 % pour octroyer le crédit. Cette demande peut varier en fonction de l'organisme de prêt, mais aussi selon votre projet.

Pour un investissement locatif par exemple, l'apport peut être beaucoup plus faible, puisqu'en principe le crédit sera remboursé par les loyers perçus. De ce fait, le risque est beaucoup moins élevé pour la banque.

De la même manière, si le prêt sert à financer votre première résidence principale, un apport de 10 % devrait être suffisant.

Pour pouvoir obtenir des conditions idéales d'emprunt, l'apport doit être un peu plus important. On estime qu'un apport de 20 à 30 % du montant emprunté est optimal pour négocier les modalités du prêt.

En fonction de votre profil (situation professionnelle et maritale), vous ne devrez pas faire le même apport personnel. Voici quelques exemples :

  • Couple de fonctionnaires : un apport de 0 à 10 % est suffisant. En effet, le statut de fonctionnaire est le plus prisé par les banques puisqu'il assure une sécurité de l'emploi. Elles seront alors moins exigeantes quant à l'apport ;
  • Couple avec un en CDI et l'autre en CDD / intérim : un apport de 20 % devrait suffire. Le fait que l'une des personnes du couple n'ait pas une situation professionnelle stable engendre un risque pour le prêteur, qui sera plus enclin à vous octroyer le prêt avec un apport plus important ;
  • Personne seule en CDD / intérim : un apport de 30 % augmente vos chances d'obtenir le crédit. Si vous n'avez pas de situation professionnelle stable et que vous êtes seul à demander le prêt, vous devez avoir un apport plus important.

Vous l'aurez compris, plus votre situation est risquée, plus vous devrez faire un apport personnel important pour rassurer la banque et avoir des chances d'obtenir votre crédit immobilier.

↑ Sommaire

Prêt immobilier : comment constituer un apport personnel ?

La première source d'apport personnel se trouve dans vos économies. Il peut alors s'agir d'un héritage, d'une donation, d'un livret A, d'une assurance vie, d'un plan épargne logement, d'un compte bancaire classique, d'indemnités de licenciement, d'un prêt de vos proches ou encore de la revente d'un bien immobilier.

Si vous ne disposez pas de ces économies, sachez qu'il y a d'autres solutions pour vous constituer un apport. Notamment, des prêts complémentaires qui vous permettent de bénéficier de conditions avantageuses pour créer votre apport.

C'est par exemple le cas des suivants:

  • Le prêt à taux zéro ;
  • Le prêt Action Logement ;
  • Les prêts aux fonctionnaires ;
  • Les prêts de la CAF ;
  • Les prêts régionaux ou départementaux ;
  • Le prêt épargne logement.

Chacun de ces crédits complémentaires est octroyé sous conditions, soit de revenu, soit de profil. Ils ne représentent pas des montants très élevés, mais ils peuvent être assimilés par les banques à un apport personnel. Ils peuvent donc vous aider à obtenir votre crédit immobilier.

Aussi, sachez que vous pouvez demander le déblocage anticipé de la participation aux bénéfices de votre entreprise. C'est votre employeur qui peut faire cette démarche, mais elle n'est possible que si vous souhaitez acheter votre résidence principale et si votre entreprise compte plus de 50 salariés.

Enfin, pour vous constituer un apport personnel plus important, vous pouvez aussi investir dans un bien locatif. En effet, si vous avez souscrit un crédit de courte durée pour ce bien, à moyen terme vous pouvez réaliser une plus-value sur la revente du logement. Celle-ci s'additionne alors au montant remboursé et peut constituer un apport.

↑ Sommaire

Pourquoi avoir un bon apport pour un crédit immobilier ?

Même s'il vous oblige à utiliser vos économies, l'apport personnel est un atout pour votre dossier. En effet, la banque le voit comme une condition d'octroi du prêt, mais vous pouvez le voir comme un outil de négociation important.

Plus la somme que vous apportez est élevée, plus votre force de négociation augmente. Vous pouvez par exemple faire baisser le taux ou améliorer les conditions de l'emprunt. Notamment, en diminuant les frais de dossier ou en supprimant les pénalités de remboursement anticipé.

De plus, en ayant un apport personnel élevé, vous rassurez l'établissement prêteur sur votre capacité de remboursement. Vous aurez alors davantage de chances d'obtenir votre crédit. Ainsi, vous aurez le choix entre plusieurs organismes de prêt, que vous pourrez mettre en concurrence, afin d'obtenir le meilleur crédit immobilier pour votre projet.

↑ Sommaire

Alexandre Lamour
Publié le 15/04/2022

Guides pratiques :

Pour aller plus loin :

Vérifiez tout de suite combien vous pouvez économiser :

Commencer »
Obtenez le meilleur taux pour votre crédit immo 👍